风评:自购族失望了 今年房市恐难明显下滑

研究
2020
03/23
09:03

期待今年房价明显下修者,恐怕要失望了。政策的决定、全球金融环境的变化,可能让今年房市仍能持续维持高原期,跌幅最多在5%上下。

去年第3季的房市,价格已开始出现明显的鬆动,永庆房仲网的数据显示,双北房屋开价有超过2成开始下修,;而根据信义房屋的统计数字,去年全台房价虽然仍平均上涨了8.08%,但最是饱受高房价之苦的台北市平均房价下跌了3.3%,是金融海啸之后首次回跌;新北市平均房价小涨2%,涨幅也远不如过去几年的两位数涨幅。今年初中华徵信所公布的报告中,预测今年房价下修5-10%。

原本今年房市看衰弱的原因有几个,除了房价已该要「居高思危」外,政策面的因素是政府推动房地合一税,去年财政部刚公布初步的方案时,是準备与综合所得税一起课徵─也就是说其最高税率可以高到45%。如此高的税率可以让房市投机不再成为几近免税、一本万利的暴利投资,投资客将因此退场、减少,房价助长的因子可大幅降低─近年高房价的最重要推手就是投机客的投入,业界甚至称房地合一税为「房市杀手」。

在全球金融环境面上,去年下半年美国QE(量化宽鬆)退场,当时预期今年中美国会开始启动升息,便宜又大量的资金退潮;台湾虽然不可能与美国同步升息,但一般预估晚个1-2季,央行也可望开始升息。利率上扬对房市必然造成压抑效果。因此,国内房市应可望在今年出现较明显的反转下跌趋势。

不过,「计划永远赶不上变化」。2月财政部公布房地合一方案,相较原本的奢侈税,对短期(2年以内)进出的投资客而言,反而是一项减税大利多,因为税赋大幅降低。原本预期对房价的杀伤力不但没有,反而成为一项助力。除非巢运等公民团体、学者、及民进党可以增加压力,迫使财政部修改并提升房地合一税制的「打房」力量,否则,房地合一税制已难压迫房价快速并明显下跌。

原本美国结束QE,造成美元在国际上的强势,许多国家的货币面临贬值压力。但今年欧洲央行正式启动大规模的QE,欧元大幅贬值,资金外逃到其它国家,又反造成这些国家货币升值压力。偏偏今年的全球经济,似乎就是美国一支独强,其它国家都面临不小的经济下行压力。

结果就是许多国家反而开始降息、推宽鬆货币政策,一来避免货币升值,二来支撑国内经济─G20国家中有近半已走上这条路,财经专业媒体都认为全球「货币战争」正逐渐加温升级中,美国升息时间的预测也逐渐往后延,台湾今年大概见不到央行升息。

因此,我们可以看到原本不利于房价的因素都消失或大幅降低其影响,期待今年看到房价明显下修的可能性越来越低。倒是下半年起,明年的总统大选开始加温,是否会产生对房价压抑的因子,应该是更值得关心的发展。


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